Was ist ein Nachrangdarlehen? – Die Anlageklasse von Crowdinvestments in Immobilien ausführlich erklärt

Die Anlageklasse bei Crowdinvestments

Grundsätzlich funktionieren selbstverständlich nicht alle Crowdinvesting Plattformen gleich und selbst auf ein Plattform können verschiedene Arten von Crowdinvestments angeboten werden. Dennoch lässt sich feststellen, dass die meisten Crowdfunding Plattformen ihre Angebote derart ausgestalten, dass im Ergebnis der Geldgeber, das sind zum Beispiel Sie als Privatanleger und der Geldnehmer, beispielsweise ein Projektträger, einen Darlehensvertrag miteinander abschließen, bei dem ein Nachrangdarlehen vergeben wird.Der Investor wird also nicht Eigentümer oder auch nur teilweise Eigentümer von zum Beispiel einer Immobilie in die er investiert und man wird auch nicht Anteilhaber oder ähnliches mit grundsätzlichem Anspruch auf Teilgewinne. Der Investor fungiert als Darlehensgeber und nimmt damit eine Rolle ein, die zumindest im Prinzip vergleichbar ist mit der Rolle einer Bank.

Das hat im Ergebnis sowohl Vor- als auch Nachteile. Die Vorteile sind auf jeden Fall darin zu sehen, dass der Investor keinerlei weitere Aufgaben übernehmen muss, sein Investment nahezu passiv laufen lassen kann und dass ihn auch kein weiteres Risiko über die Anlagesumme hinaus betrifft. Beispielsweise eine Nachschusspflicht, wie Sie einen Bauherren sehr wohl betreffen kann, gibt es für Investoren in Form von Darlehensgebern nicht. Die Nachteile durch zum Beispiel ein patriarisches Nachrangdarlehen liegen darin, dass man als Darlehensgeber erst nachrangig nach beteiligten Banken bedient wird und das man im Ergebnis eine „feste“ Rendite hat und in der Regel nicht unmittelbar am Erfolg eines Projekts beteiligt wird. Je nach Ansichtsweise handelt es sich dabei mitunter aber natürlich auch um einen Vorteil.

Exporo bietet kinderleichtes investieren in Immobilien-Projekte

Was bedeutet „nachrangig“ in der Praxis?

Das Thema der Nachrangigkeit wird nur dann relevant, wenn es zu Problemen bei der Rückzahlung des Darlehens kommt. Im Regelfall spielt die Form des Darlehens also gar keine Rolle. Kommt es aber zum Beispiel durch eine Insolvenz des Projektträgers zum Zahlungsausfall, spielt die Rangfolge eine wichtige Rolle. Denn in diesem geschilderten Fall stellt sich natürlich die Frage wer und in welcher Reihenfolge Geld aus der Insolvenzmasse erhält. Nachrangige Verbindlichkeiten wie zum Beispiel das nachrangige Darlehen werden wie der Name es schon sagt, nach bestimmten anderen Forderungen bedient. Diese vorrangigen Verbindlichkeiten sind in der Regel Banken, die ihre Darlehensforderungen primär einfordern können aber auch zum Beispiel Lieferanten oder Dienstleister die im Vertragsverhältnis mit dem Projektträger stehen.

Im Ergebnis stellt die Nachrangigkeit der Darlehensforderung also ein Problem dar, wenn es zum Zahlungsausfall kommen sollte. Das Risiko des Privatanlegers ist damit offenkundig höher als zum Beispiel das Risiko der Bank. Hierfür erhalten die Anleger gängiger Weise allerdings auch einen höheren Zins, mit dem dieses gesteigerte Risiko ausgeglichen wird. Dennoch müssen Investoren stets die Möglichkeit des Zahlungsausfalls mit in ihre Kalkulationen aufnehmen und somit auch die Nachrangigkeit ihrer Forderungen beachten.

Allerdings ist der Titel „nachrangig“ auch ein wenig irreführend, denn entgegen des Wortlauts wird der Inhaber eines Nachrangdarlehens nicht als allerletztes bezahlt. Er steht nämlich zwischen den primären Verbindlichkeiten und dem Eigenkapital des Projektträgers. Wenn also zum Beispiel die Bank ihr Geld zurückerhalten hat, bekommt zuerst der Crowdfunding Investor sein Geld und erst im letzten Schritt wird der Projektträger Geld zurückerhalten, das dieser als Eigenkapital eingesetzt hat.

Nachrangdarlehen im Überblick:

• Die Rangfolge von Darlehen kommt erst im Falle des Zahlungsausfall zum Tragen
• Die Reihenfolge legt fest, welche Gläubiger zuerst ihr Geld wieder erhalten
• Der Inhaber eines Nachrangdarlehens ist somit erst nach primären Gläubigern wie Banken oder Lieferanten an der Reihe aber vor dem Projektträger selbst
• Die Nachrangigkeit stellt somit ein erhöhtes Risiko dar
• Dieses Risiko muss im Rahmen einer Bewertung Einfluss finden und sollte durch einen attraktiven Zinssatz ausgeglichen werden

Was ist ein patriarisches Nachrangdarlehen?

Wie zuvor erwähnt gibt es im Bereich Crowdfunding viele Nachrangdarlehen Anbieter und damit auch verschieden ausgestaltete Nachrangdarlehen. Ein häufig verwendeter Begriff ist dabei das patriarische  Nachrangdarlehen. Ein solches beruht auf einem Vertrag, bei dem ein Investor, hier zum Beispiel Sie als Crowdinvestor, einem Unternehmer als Darlehensnehmer einen Teil seines Kapitals zur Verfügung stellt. Als Gegenleistung erhält der Crowdinvestor hierfür Rückzahlungen zuzüglich einer entsprechenden Verzinsung. Wie bereits zuvor erläutert liegt der Crowdinvestor dabei im Rang zwischen den üblichen Fremdkapitalgebern wie Banken etc. und dem Eigenkapital des Projektträgers. Die wichtigsten Eigenschaften eines patriarischen Nachrangdarlehens sind die Art der Rückzahlung und die Möglichkeit an unternehmerischen Erfolgen zu partizipieren.

Wenn ein patriarisches Nachrangdarlehen zurückbezahlt wird, erfolgt das in erster Linie grundsätzlich und wie bei anderen Nachrangdarlehen auch, mit einer Verzinsung auf die Darlehenssumme. Anders als bei vielen anderen Formen von Darlehen kann bei einem patriarischen Nachrangdarlehen allerdings vereinbart werden, dass der Darlehensgeber auch am potentiellen Profit beteiligt wird. Läuft das Projekt also besonders gut, wird der Darlehensgeber auch an diesem Erfolg beteiligt. Der Gedanke dahinter ist natürlich, dass dieses Projekt ohne den Geldgeber gar nicht hätte realisiert werden können. Doch diese Möglichkeit des zusätzlich Profits muss ein Investor in der Regel mit weniger Sicherheit bzw. weniger „garantierter“ Rendite bezahlen. Die Zinssätze für solche Investments liegen daher oft niedriger, als für vergleichbare Projekte, bei denen keine Beteiligung am Gewinn geboten wird. Es lässt sich also wie immer eine Verbindung zwischen Chancen und Risiken erkennen.

Das sind die wichtigsten Fakten zum patriarischen Nachtrangdarlehen:

• Nachrangiges Darlehen mit zwei Komponenten bei der Rückzahlung
• Einerseits regelmäßige und zumeist monatliche Rückzahlung in Raten zuzüglich einer Verzinsung
• Andererseits mit der Möglichkeit auch Gewinnbeteiligungen auszuzahlen
• Für die Nachrangigkeit gilt zuvor gesagtes

Haben Investoren besondere Rechte bei patriarischen Nachrangdarlehen?

Grundsätzlich ist es natürlich immer wünschenswert in irgendeiner Form Mitspracherechte zu haben, wenn man sein Geld investiert. Zumindest im geringen Maße hat man zum Beispiel als Aktieninhaber diese Möglichkeit zur Einflussnahme durch sein Stimmrecht bei der Hauptversammlung. Die Idee des Crowdfundings widerspricht diesem grundsätzlich nachvollziehbaren Bedürfnis allerdings, weil hier ja gerade das Geld demjenigen zur Verfügung gestellt werden soll, der sich in der Lage sieht, ein bestimmtes Projekt mit Hilfe dieses Geldes zu realisieren. Eine Einflussnahme der mitunter sehr vielen Investoren ist also gerade nicht erwünscht.

So überrascht es auch nicht weiter, dass Inhabern patriarischen Nachrangdarlehen in aller Regel kein Stimmrecht oder irgendwelche weiteren Gestaltungsrechte eingeräumt werden. Da der Geldgeber auch nicht Mitglied der ausführenden Gesellschaft wird, hat dieser natürlich auch kein Recht auf Einsprüche oder ähnliches. Im Gegenzug hierfür wird der Investor jedoch auch geschützt. Etwaige Verluste zum Beispiel fallen ihm nicht zur Last, was die bereits angesprochene Nachschusspflicht grundsätzlich ausschließt. Solange ein Projekt auch nicht zu Zahlungsunfähigkeit des Projektträgers führt, hat auch ein Scheitern oder erhebliche Verzögerungen keinen Einfluss auf die Rückzahlungen an den Investoren.

Exporo bietet volle Transparenz beim investieren in Immobilien

Wann erfolgt die Rückzahlung eines patriarischen Nachrangdarlehens?

Die genauen Konditionen variieren natürlich zwischen verschiedenen Plattformen und Nachrangdarlehen Anbietern. Dennoch gelten bestimmte Regeln allgemein und können daher in aller Regel als auch in Ihrem Fall gültig angesehen werden.

In der Regel wird dem Geldgeber ein laufender Zins überwiesen. Dabei handelt es sich zum einen um die Rückzahlung in Raten und zum anderen um den jeweiligen Zinsanteil, der sich aus der Höhe des Zinssatzes, der Darlehenssumme und dem Zeitraum für die Berechnung zusammensetzt. In aller Regel werden dabei die Zinsen pro Jahr bzw. abgekürzt p.a. angegeben. Es gibt jedoch auch Darlehen, bei denen ein späterer Zeitpunkt für den Beginn der Zahlungen festgelegt wird oder aber eine einmalige Rückzahlung vereinbart wird. In diesen beiden Fällen kommt es auf die genaue Konstellation an und eine genaue Prüfung vor dem Vertragsschluss ist unentbehrlich. Im Ergebnis kann der Zeitpunkt der Rückzahlung natürlich auch von steuerrechtlicher Relevanz sein und zum Beispiel den Steuerfreibetrag entweder entlasten oder aber zusätzlich belasten.

Auf einigen Plattformen gibt es darüber hinaus noch die Möglichkeit, an Gewinnen bzw. Wertsteigerungen teilzuhaben. Auch hier sind die genauen Konditionen zu prüfen. In der Regel werden diese ebenfalls laufend ausbezahlt und entsprechend der Gewinne berechnet. Die Auszahlungen beziehen sich dann jedoch auch nur auf den Gewinn und wenn dieser ausbleibt, können dann natürlich auch Zahlungen nicht mehr getätigt werden. Ein weiterer Sonderfall stellt die Möglichkeit eines Anteils am Verkaufserlös dar. Wenn zum Beispiel Immobilienprojekte darauf abzielen, die Immobilie nach Fertigstellung gewinnbringend zu verkaufen, kann hierfür ebenfalls eine Art Sonderzahlung vereinbart werden. Diese findet dann natürlich naturgemäß nach Abschluss des Verkaufs statt.

So funktioniert die Rückzahlung in der Regel:

• regelmäßige und zumeist monatliche Rückzahlung ab Beginn des Darlehens
• Zahlungen setzen sich aus Rückzahlungsrate und Verzinsung zusammen
• Je nach Vereinbarung kann die Rückzahlung auch später oder sogar nur durch Zahlung eines einzelnen Betrages erfolgen
• Gewinnbeteiligungen können ebenfalls laufend oder einmalig ausgezahlt werden

Das Risiko von Nachrangdarlehen

Wie bereits angesprochen, gibt es durch die Nachrangigkeit von Darlehen, unabhängig davon, ob es sich um ein patriarisches Nachrangdarlehen handelt oder nicht, ein erhöhtes Risiko des Zahlungsausfalls. Das ist natürlich auch der Grund weshalb die meisten Nachrangdarlehen Anbieter auch erhöhte Zinsen hierfür zahlen, da sie ansonsten Schwierigkeiten hätten, Investoren für diese Anlageklasse zu bekommen.

Aufgrund des naturgemäß höheren Ausfallrisikos haben Nachtrangdarlehen nicht immer den besten Ruf. Dies an der Anlageklasse festzumachen greift jedoch eigentlich viel zu kurz. Der Grundsatz, dass Risiko und Chance immer in einem Spannungsverhältnis stehen, gilt nämlich selbstverständlich auch für das Gewähren von Darlehen und Nachrangdarlehen. Gerade bei Crowdfunding Projekten gibt es aber mehrere Prüfungsebenen, was zu einer vergleichsweise hohen Sicherheit führt. Vor allem da Crowdfunding Plattformen sehr auf ihren guten Ruf achten müssen, wählen diese bereits sehr selektiv die auf ihrer Plattform beworbenen Projekte aus. Darüber hinaus wählt natürlich auch der Investor selbst die Projekte noch einmal aus und sortiert möglicherweise zu riskante Geschäfte ebenfalls aus.

Am Markt gibt es jedoch auch Unternehmen, die aus Nachrangdarlehen ein eigens Geschäft gemacht haben. Besonders bekannt hierfür sind die Autark Nachrangdarlehen, die von einem Unternehmen angeboten werden, dass sich auf Investments in Darlehen spezialisiert hat. Hier wurde für eine Investition in diese Nachrangdarlehen geworben und eine Rendite durch eben jene Darlehen versprochen. Es kam in der Vergangenheit immer wieder zu Zwischenfällen und auch die Ermittlungsbehörden haben wegen Betrug ermittelt. Es gibt daher Grund zur Annahme, dass teilweise mit Nachrangdarlehen auch zwielichtige Geschäfte gemacht werden oder diese Missbraucht werden um damit direkt Geld zu verdienen. Es kommt dabei aber wie auch sonst immer auf die genaue Verwendung und die Konstellation an. Gänzlich anders als zum Beispiel bei Autark Nachrangdarlehen gehandelt wurde, handeln die Immobiliengesellschaften und Projektträger, die sich Geld beschaffen wollen für ihre Projekte.

Diese Gesellschaften nehmen gerade Geld auf, und werden Forderungsgegner der Darlehensinhaber. Es handelt sich also grundsätzlich um eine völlig andere Konstellation. Es kommt bei der Risikoabwägung also nur zum Teil auf die Natur des Nachrangdarlehens an. Der wichtigste Faktor für die Bewertung des Risikos ist daher neben dem Projekt selbst, vor allem der Projektträger. Hat dieser bereits Erfahrungen mit ähnlichen Projekten gemacht und solche sogar erfolgreich realisiert, sieht es in Sachen Sicherheit schon viel besser aus. Wurden darüber hinaus noch Projekte mit Hilfe von Crowdfunding finanziert, spricht das ebenfalls für mehr Sicherheit und Seriosität. Im Ergebnis kommt es aber natürlich immer auf die Bewertung im Einzelfall an und jeder Investor muss sich des Risikos bewusst sein. Das gilt natürlich insbesondere bei Nachrangdarlehen, durch die erst spätere Position in der Reihenfolge im Falle einer Insolvenz.

Viele Projekte mit Renditenangabe finden sich auf Exporo

Fazit zum Nachrangdarlehen

Nachrangdarlehen sind grundsätzlich weder besonders gut noch besonders schlecht. Es gibt zweifelsfrei ein erhöhtes Risiko durch die nachrangige Behandlung im Falle einer Insolvenz des Projektträgers, doch dies wird in der Regel durch eine höhere Verzinsung ausgeglichen. Es kommt daher auf die Bewertung des Projekts, der Chancen und des Risikos an. Der Investor muss sich des Risikos und seiner im Falle einer Insolvenz schlechteren Position bewusst sein und sollte daher insbesondere ein genaues Augenmerk auf den Projektträger haben. Bei genauerer Betrachtung sind Investments in Form von Crowdinvesting also auch mit Nachrangdarlehen eine durchaus attraktive Anlage, soweit man sich mit dem Risiko genügen auseinander gesetzt hat und das Investment ins Portfolio eines Investors passt.