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In Immobilien Investieren – So funktioniert Crowdinvesting in Immobilien heute

Crowdinvestment Steuer

Für viele Sparer, Kleinanleger und private Investoren spielt die Sicherheit bei der Geldanlage oder Altersvorsorge die wohl wichtigste Rolle. Gerade in Zeiten von niedrigen Zinsen auf Sparanlagen und volatilen Börsen ist das ein ernstes Problem für viele Anleger geworden. Die Alternativen sind rar gesät oder wie im Falle von Immobilieninvestments, die immerhin als vergleichsweise sicher gelten, sehr teuer. Eine neue Form um in Immobilien investieren zu können, erscheint daher vielen Anlegern zurecht als sehr attraktiv. Crowdinvesting Immobilien haben in den letzten Jahren sehr an Beliebtheit gewonnen und auch Investoren legen ihr Geld immer lieber zusammen mit anderen Anlegern in Großprojekte an, die vorher nur für Banken und Großinvestoren zugänglich waren.

  • Wer Geld anlegen möchte hat aktuell wenige Alternativen, denn die Zinsen für Sparanlagen sind in einem Tief, Aktien- und Anleihemärkte sind sehr volatil und direkte Investitionsmöglichkeiten in Immobilien sind entweder sehr teuer oder bringen Schulden mit sich
  • Durch Crowdfunding und Crowdinvesting haben auch Kleinanleger die Möglichkeit ihr Geld in große Immobilienprojekte zu investieren
  • Bereits kleine Summen eignen sich für die Anlage in Crowdinvestments und können bereits beachtliche Renditen erwirtschaften
  • Im Durchschnitt können Investoren über Crowdinvesting Plattformen Zinsen zwischen 5 und 8 Prozent p.a. erwarten

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Crowdinvesting Immobilien: Was ist das eigentlich?

Wie bereits angedeutet, haben Immobilieninvestments neben vielen Vorteilen auch einige Schwächen. So ist zum Beispiel der damit einhergehende Kapitalbedarf von direkten Investments in Immobilien für viele Anleger ein Problem. Kaum jemand verfügt über so viel Geld auf einmal und die meisten Anleger müssten einen Kredit aufnehmen, um eine Immobilie zu erwerben. Doch selbst diejenigen, die eine Immobilie allein durch Eigenkapital erwerben könnten, sträuben sich davor, weil so natürlich ein großes Klumpenrisiko entstehen würde. Zudem ist die Immobilie wie ihr Name es schon sagt, fest an einen Ort gebunden. So entgeht dem Eigentümer ein ganzes Stück Flexibilität und wiederum steigt das Risiko, da durch ein einziges Ereignis der Wert einer Immobilie bzw. deren Standort massiv fallen kann.

Aufgrund dieser Risiken und Unannehmlichkeiten wäre eine Diversifikation in verschiedene Immobilien sehr wünschenswert. Da das wiederum mit einem noch höheren Kapitalbedarf verbunden wäre und hierfür zudem eine hohe Expertise notwendig wäre, kommt das für Kleinanleger in aller Regel ebenfalls nicht in Frage. Die für lange Zeit einzige angebotene Lösung für dieses Dilemma waren Immobilienfonds. Doch auch diese haben sich häufig als unpassend, zu teuer oder ebenfalls zu unflexibel erwiesen. Geschlossene Immobilienfonds haben teilweise für Vollverluste und lange Rechtsstreitigkeiten gesorgt und selbst offene Immobilienfonds, die gemeinhin als weniger riskant gelten, haben durchaus Nachteile.

Aufgrund dieser Erfahrungen hat sich eine neue Anlageform gebildet und das sind die sogenannten Crowdinvestments, die durch Crowdfunding finanziert werden. Dabei handelt es sich um Zusammenschlüsse von vielen kleineren Anlegern, die zusammen eine große Summe Geld aufbringen und damit größere Immobilienprojekte finanzieren. Dabei handelt es sich um eine Art Mischform von Anlageklasse, denn zum einen stellt das Crowdinvesting natürlich eine Geldanlage in Immobilien dar, andererseits wird ein Crowdinvestor in aller Regel nicht Eigentümer der Immobilie, sondern fungiert als Darlehensgeber gegenüber des Projektträgers oder der Immobilienentwickler. Organisiert wird dieser Verfahren von einer Plattform, die zumeist digital funktioniert und dort Investoren und Projektentwickler zusammenbringt.

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Wie kann man beim Crowdinvesting sein Geld in Immobilien investieren?

Wenn man sich an Crowdfunding Immobilien beteiligen möchte, gibt es dafür eine Vielzahl von Anbietern am Markt. Die Frage wie man nach einem Anbieter bzw. Immobilienprojekt sucht, kann natürlich nicht pauschal beantwortet werden, es gibt jedoch im Ergebnis drei verschiedene Möglichkeiten der Suche. Entweder sucht man zunächst nach einer Plattform, die seriös und bereits erfolgreich arbeitet. Hierbei helfen natürlich Tests und ähnliches, vor allem aber auch bereits gemachte Erfahrungen von anderen. Alternativ kann man auch vom Immobilienprojekt ausgehen und gezielt nach für einen selbst passenden Projekten suchen. Aus dem Projekt selbst ergibt sich dann in der Regel die Plattform, die für das Crowdinvesting genutzt werden muss. Schwierig ist dabei jedoch, dass natürlich längst nicht alle Immobilienprojekte auch durch Crowdfunding finanziert werden. Die Suche könnte sich also als schwierig oder zumindest sehr mühselig erweisen. Schließlich gibt es auch noch die Möglichkeit vom Projektträger oder Immobilienentwickler auszugehen und gezielt Projekte von diesem zu suchen. Daraus wird sich dann wiederum auch eine entsprechende Plattform ergeben, mit der dieser Entwickler zusammenarbeitet. Das macht entweder dann Sinn, wenn man mit diesem Entwickler schon einmal positive Erfahrungen gemacht hat oder jemanden kennt, der diese Erfahrungen sammeln konnte. Auch ein über alle Zweifel erhabener Trackrecord kann hierfür eine ausreichende Grundlage sein. Für die meisten interessierten Anleger wird sich jedoch zunächst die Suche nach einer geeigneten Plattform mit den passenden Konditionen empfehlen.

Im nächsten Schritt muss dann die Registrierung durchgeführt werden. Hierfür muss in der Regel ein umfassendes Formular ausgefüllt werden, bei dem natürlich die Richtigkeit der Angaben wichtig ist, da es sich hierbei unter anderem auch um steuerlich relevante Aktionen handelt. Zudem muss natürlich eine entsprechende Identitätsprüfung durchgeführt werden. Bei vielen Anbietern ist zudem ein Wohnsitz in Deutschland oder aber Österreich und der Schweiz vonnöten. Dies gilt allerdings ganz klar nicht für alle Anbieter von solchen Crowdfunding Plattformen.

Nach der Registrierung muss nun, wenn nicht schon geschehen, ein passendes Projekt ausgewählt werden. Für die Auswahl eines passenden Projekts gibt es verschiedene Kriterien, auf die im nächsten Abschnitt genauer eingegangen werden wird.

So investiert man in Crowdfunding Immobilien:

  • Plattform bzw. Anbieter von Crowdinvestments finden
  • Dort Registrieren und ein passendes Projekt raussuchen
  • Anlagesumme festlegen und in das gewünschte Projekte investieren
  • Alle weiteren Aufgaben übernimmt die Plattform bzw. der Projektträger
  • Sie müssen nur noch die Rückzahlung plus Zinszahlungen abwarten und in der Steuererklärung richtig deklarieren
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So wählt man ein passendes Projekt aus

Um beim Crowdinvesting Immobilien zu finden, die auch zu einem als Investoren passen, sollte man auf einige Kriterien achten. Der wichtigste Faktor für  die Auswahl ist mit Sicherheit das Profil des Projektentwicklers bzw. Projektträgers. Dieser ist nämlich im Endeffekt für alles von der Planung, über den Ankauf und bis zur Fertigstellung der Baumaßnahmen zuständig. Um einen guten Projektträger zu finden, sollten Sie in erster Linie auf dessen Erfahrung und die bisher realisierten Projekte achten. Natürlich kann es auch nicht schaden, wenn bereits ein Projekt mit Hilfe von Crowdfunding realisiert werden konnte und die entsprechende Rückzahlung bereits erfolgt ist. Auch die Größe des Projektträgers kann als Kriterium hinzugenommen werden, da ein größeres Unternehmen natürlich grundsätzlich mehr Sicherheit bietet.

Wer also einen guten Anbieter bzw. eine gute Plattform und einen dort aktiven und guten Projektträger gefunden hat, der braucht nur noch ein passendes Projekt. Was für ein Projekt in der Tat passend ist hängt natürlich immer auch vom Profil des Investoren selbst ab. Unterschieden kann in erster Linie zwischen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien und unterhalb dieser Unterscheidung noch einmal in Luxus und eher durchschnittliche Immobilien. Es ist vor allem wichtig sich mit dem Projekt genauer auseinander zu setzen und die Risiken und Chancen zu analysieren, denn nur so können Sie wirklich entscheiden, in welche Projekte und wieviel Geld Sie in Immobilien investieren möchten.

Das Projekt selbst können Sie anhand der Mikro- und Makrolage, dem gezahlten Zinssatz und dessen Höhe, sowie der geplanten Laufzeit analysieren. Darüber hinaus gibt natürlich das ausführlich gehalten Exposee und der Wertpapierprospekt Aufschluss über die genauen Zahlen und Planungen. Exposee und Wertpapierprospekt sollten dabei natürlich immer vorhanden, umfangreich und vollständig sein. Sollten Sie diese nicht auf Anhieb finden, müssen Sie umgehend den Anbieter kontaktieren. Wenn auch dieser Ihnen keine ausreichenden Unterlagen zur Verfügung stellt, sollten Sie von einem Investment absehen.

So finden Sie das richtige Immobilienprojekt:

  • Vergleichen Sie Bauträger miteinander und achten Sie auf den Trackrecord und vor allem die erfolgreich realisierten Projekte
  • Beachten Sie die Höhe des Zinssatzes und vergleichen Sie Laufzeiten
  • Nehmen Sie eine eigene Bewertung der Immobilie vor indem Sie die Makro- und Mikrolage analysieren
  • Setzen Sie Chancen und Risiko Abwägungen ein, um zu bewerten ob das Investment für Sie passend und Sinnvoll ist
  • Achten Sie stets auf einen umfangreichen und aufschlussreichen Wertpapierprospekt und ein Exposee

Nachtrangdarlehen als Anlageklasse

Wenn Sie in Crowdfunding Immobilien investieren, wird Ihnen in der Regel das Nachtrangdarlehen als Anlageklasse geboten. Das bedeutet in der Praxis, dass Sie nicht Eigentümer bzw. teilweise Eigentümer der Immobilie werden, sondern Sie treten als Geldgeber auf und erhalten dafür einen vorher festgelegten Zinssatz. Die Natur des Nachrangdarlehens ist es allerdings, dass Sie wie es der Name schon verrät, nicht vorrangig bedient werden, sondern erst nachdem ein primäres Darlehen, in der Regel durch eine oder mehrere Banken vergeben, befriedigt wurde, ausbezahlt werden. Diese Reihenfolge hat im Ergebnis nur dann eine Relevanz, wenn es zu Schwierigkeiten bei der Rückzahlung kommt. Das ist prinzipiell nicht sofort dann gegeben, wenn sich das Projekt verzögert oder sogar etwas schief geht, sondern erst dann, wenn der Projektträger das Geld für die Zahlungen nicht mehr aufbringen kann. Das Risiko was ein Anleger von Crowdinvesting Immobilien trägt ist also gelinde gesagt das Insolvenzrisiko des Projektträgers oder Immobilienentwicklers.

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Das Risiko beim Crowdfunding mit Nachrangdarlehen

Es ist allerdings nicht so, dass die Crowdfunding Investoren als allerletztes bedient werden. Zwar wird zuerst die Bank bedient, im zweiten Schritt jedoch bereits die Crowdfunding Investoren. Das bedeutet zum Beispiel, dass der Projektträger mit seinem Eigenkapital wiederum nachrangig bezüglich aller anderen Investoren bedient wird, was wiederum für mehr Sicherheit sorgt. Auch wird es dem Projektträger in aller Regel verboten, Gewinne abzuschöpfen bevor alle Investoren ausbezahlt sind. Diese Ausgestaltung des Risikos sorgt natürlich wiederum dafür, dass die Qualität des Projektträgers von besonderer Bedeutung ist. Schließlich führt das Scheitern oder Verzögerungen in einem Projekt bei einem Entwickler mit großem Portfolio nicht gleich zur Insolvenz, wogegen ein gescheitertes Projekt bei einem kleinen Projektträger der nur dieses Projekt hat natürlich schneller zur Pleite führen kann.

Insgesamt ist das Risiko beim Crowdfunding aber vergleichsweise gering, da zum Beispiel nie die Gefahr einer Nachschusspflicht besteht, die bei Baumaßnahmen dem Eigentümer immer wieder drohen kann. Das Risiko ist damit von vorneherein begrenzt. Zudem müsste ein Projektentwickler komplett pleite gehen und aus der Insolvenzmaße dürfte nicht genügen Geld herauszuholen sein, damit Investoren einen Vollverlust erleiden. Dennoch gibt es natürlich immer ein Restrisiko und gerade Immobiliengeschäfte können durch kurzfristige Ereignisse in Bedrängnis geraten. Umso wichtiger ist daher die Auswahl des richtigen Projekts mit dem richtigen Projektträger.

Die steuerliche Relevanz von Profiten aus Crowdinvesting Immobilien

Wenn die Geldanlage wie gewünscht Gewinne abwirft, kommt natürlich immer auch die Steuerfrage auf. Wenn ein Anleger die Crowdfunding Geschäfte in einer hierfür geeigneten Gesellschaftsform ausführen möchte, wird die Lage deutlich komplizierter und der Gang zum Steuerberater ist unausweichlich. Wenn man jedoch als privater Anleger und natürlich Person Crowdinvesting betreibt, ist die steuerliche Rechtslage vergleichsweise einfach. Nichtsdestotrotz kann hier natürlich keinerlei Steuerberatung oder ähnliches erfolgen und im Zweifel lohnt sich der Weg zum Steuerberater.

Wer jedoch zumindest einen groben Überblick haben möchte und das sei jedem Anleger vor Abschluss eines Crowdfunding Geschäfts geraten, der muss sich natürlich informieren. In aller Regel gelten Gewinne aus Crowdfunding und Crowdinvesting als Kapitalerträge und müssen somit aktuell mit der Abgeltungssteuer abgegolten werden. Diese beträgt 25 Prozent zuzüglich eines Solidaritätszuschlags auf den Steuerbetrag und bei Mitgliedschaft in einer der Kirchen natürlich noch zuzüglich der Kirchensteuer. In der Regel entsteht so ein Steuersatz in Höhe von knapp 27 Prozent. Bei Kleinanleger durchaus relevant ist allerdings der jährliche Steuerfreibetrag in Höhe von 801 Euro. Bis zu dieser Höhe sind Einnahmen aus Kapitalerträgen nämlich steuerfrei. Hat man diesen jedoch bereits anderweitig ausgeschöpft, macht der Steuersatz natürlich durchaus einiges aus und sollte daher unbedingt im Voraus in die Überlegungen miteinbezogen werden, da dieser selbstverständlich die reale Rendite schmälert. Bevor man mit dem Investieren in Immobilien beginnt, sollte daher die steuerliche Komponente unbedingt einmal durchgerechnet werden. Ein Grund gegen die Geldanlage sollten Steuern im Ergebnis jedoch möglichst nicht sein.

Aktuelle Projekte werden auf der Exporo Webseite beworben

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Fazit zum Crowdinvesting in Immobilien

Wer sich am Immobilienmarkt beteiligen und möglichst auch von ihm profitieren möchte, der hat genau genommen gar nicht so viele verschiedene Möglichkeiten. Neben der direkten Investition oder Immobilienfonds hat sich das Crowdinvesting durchaus berechtigt etablieren können. Vor allem die vergleichsweise sichere Rendite und die schnelle und digitale Verfügbarkeit sprechen für dieses Investment. Natürlich sollte jedes Investment einzeln betrachtet und überprüft werden, die Chancen auf Zinsen zu Zeiten von niedrigen oder sogar negativen Zinsen sind jedoch nicht zu unterschätzen und sollten daher von jedem Investoren in Betracht gezogen werden.

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